In News
REICรายงานตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ อัตราดูดซับลด/เปิดตัวโครงการใหม่ฮวบ
กรุงเทพฯ-รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ของจังหวัดภาคเหนือ 5 จังหวัด พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ที่อยู่ในช่วงของการปรับตัวด้านอุปทานไปสู่สภาวะสมดุลกับอุปสงค์
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ของจังหวัดภาคเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย ลำพูน พิษณุโลก และนครสวรรค์ พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ที่อยู่ในช่วงของการปรับตัวด้านอุปทานไปสู่สภาวะสมดุลกับอุปสงค์ ดังจะเห็นได้ว่า อุปทานเสนอขาย (Total Supply) ที่มีจำนวนลดลงจากครึ่งแรกของปี 2565 เนื่องจากหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ (New Supply) น้อยลงอย่างมาก ซึ่งไปตอบรับกับยอดขายได้ใหม่ (New Sales) ที่มีการปรับตัวลดลงจากช่วงก่อนมากเช่นกัน ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ลดลงร้อยละ -1.2 และมีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดลดลงลงมาอยู่ที่ร้อยละ 1.7 ซึ่งต่ำสุดในรอบ 5 ปี
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ครึ่งหลังปี 2565 พบว่า จำนวนอุปทานพร้อมขายจำนวนประมาณ 16,724 หน่วย มูลค่า 66,298 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,818 หน่วย มูลค่า 4,966 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 14,906 หน่วย มูลค่า 61,332 ล้านบาท มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 867 หน่วย มูลค่า 4,148 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 1,742 หน่วย มูลค่า 6,263 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 14,982 หน่วย มูลค่า 60,035 ล้านบาท
“ทิศทางการของตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายในภาคเหนือ พบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นบ้านจัดสรรเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เชียงใหม่ และนครสวรรค์ และอาคารชุดเฉพาะในเชียงใหม่เท่านั้น ในขณะที่จังหวัดเชียงราย ลำพูน พิษณุโลก เป็นการขายโครงการเก่าที่เปิดขายมาตั้งแต่ช่วงก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัย เพื่อลดจำนวนหน่วยเหลือขายและเพิ่มอัตราดูดซับในตลาด โดยใน 5 จังหวัดภาคเหนือ จังหวัดลำพูนมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุดร้อยละ 4.8 และเชียงใหม่มีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุดร้อยละ 3.3 แต่ก็ถือว่าเป็นอัตราการดูดซับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนหน้า เนื่องจากยอดขายที่ลดลง”
อุปทานโดยรวม ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด จำนวนประมาณ 16,724 หน่วย มูลค่า 66,298 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ร้อยละ -6.0 และมูลค่าลดลงร้อยละ -0.7 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรก (HoH) จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -15.9 มูลค่าลดลง – 13.6 โดยเป็นโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนเพียง 867 หน่วย มูลค่า 4,148 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ร้อยละ -50.6 และร้อยละ -39.9 ตามลำดับ แต่เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก (HoH) จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -72.6 มูลค่าลดลง -69.0 ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2565 จำนวน 14,982 หน่วย มูลค่า 60,035 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -1.2 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 แต่เมื่อเทียบกับครึ่งแรก (HoH) จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -11.3 มูลค่าลดลง –9.0
โดย 5 ทำเล ที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดใน 5 จังหวัดภาคเหนือ คือ อันดับ 1 ทำเลสนามบิน-แม่ฟ้าหลวง จำนวน 1,429 หน่วย มูลค่า 5,024 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลสันทราย จำนวน 1,345 หน่วย มูลค่า 4,191 ล้านบาท อันดับ 3 ทำเลสารภี จำนวน 1,321 หน่วย มูลค่า 4,802 ล้านบาท; อันดับ 4 ทำเลในเมืองเชียงราย จำนวน 1,163 หน่วย มูลค่า 5,346 ล้านบาท อันดับ 5 ทำเลแม่โจ้ จำนวน 1,143 หน่วย โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 5,592 หน่วย มูลค่า 3,947 ล้านบาท
อุปสงค์โดยรวม พบว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 1,742 หน่วย มูลค่า 6,263 ล้านบาท ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 1,418 หน่วย มูลค่า 5,432 ล้านบาท และอาคารชุดเพียง 324 หน่วย มูลค่า 831 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มีหน่วยขายได้สูงสุด 5 อันดับแรกคือ อันดับ 1 สันทราย จำนวน 170 หน่วย มูลค่า 595.2 ล้านบาท อันดับ 2 ดรีมแลนด์ จำนวน 163 หน่วย มูลค่า 745.8 ล้านบาท อันดับ 3 แม่โจ้ จำนวน 139 หน่วย มูลค่า 405.4 ล้านบาท อันดับ 4 หางดงตอนบน จำนวน 129 หน่วย มูลค่า 326.5 ล้านบาท และอันดับ 5 ม.พายัพ จำนวน หน่วย 127 มูลค่า 498.8 ล้านบาท
ภาพรวมจังหวัดเชียงใหม่
สำหรับปี 2565 ในพื้นที่สำรวจจังหวัดเชียงใหม่ มีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 10,047 หน่วย มูลค่า 41,752 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.4 และ ร้อยละ -1.6 โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,529 หน่วย มูลค่า 37,223 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 1,518 หน่วย มูลค่า 4,529 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 336 หน่วย ลดลงร้อยละ -61.7 มูลค่า 1,320 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 63.6 ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 1,086 หน่วย ลดลงร้อยละ -37.9 มูลค่า 4,011 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -41.4 และจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,784 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.7 มูลค่า 10,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 (YoY)
ภาพรวมจังหวัดเชียงราย
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดเชียงรายมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 2,858 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 มูลค่า 11,231 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 โดยไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาด ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีเพียง 74 หน่วย ลดลงร้อยละ -78.2 มูลค่า 331 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -75.2 และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,413 หน่วย มูลค่า 9,762 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 (YoY)
ภาพรวมจังหวัดพิษณุโลก
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดพิษณุโลกมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 2,572 หน่วย ลดลงร้อยละ -18.2 มูลค่า 8,434 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -14.2 ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 238 หน่วย ลดลงร้อยละ -38.8 มูลค่า 729 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -45.0 และจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,334 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.3 มูลค่า 7,706 ล้านบาท มูลค่าลดลงร้อยละ -11.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 (YoY)
ภาพรวมจังหวัดนครสวรรค์
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดนครสวรรค์มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 1,020 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.7มูลค่า 4,395 ล้านบาท ร้อยละ -14.2 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 531 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 123.1 มูลค่า 2,828 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 325.8 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 278 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 129.8 มูลค่า 1,052 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 221.7 และจำนวนหน่วยเหลือขาย 742 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 มูลค่า 3,343 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 73.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564 (YoY)
สรุปภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจาก “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ที่ฉายภาพให้เห็นว่า ปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยมีค่าดัชนีรวมอยู่ที่ 91.7 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 21.1
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สรุปภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจาก “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ที่ฉายภาพให้เห็นว่า ปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยมีค่าดัชนีรวมอยู่ที่ 91.7 จุด เพิ่มขึ้นจากปี 2564 ร้อยละ 21.1 ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีสูงสุดนับจากปี 2562 ที่เริ่มปรับตัวลงแรงจากผลกระทบมาตรการ LTV และ อยู่ในจุดต่ำสุดต่อเนื่องกัน 2 ปี ในปี 2563 และ 2564 ที่ 75.6 และ 75.7 จุด ตามลำดับ ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล การผ่อนปรน LTV อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก รวมถึงสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จาการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีส่วนช่วยภาคอสังหาฯ
แต่ปี 2566 กลับพบปัจจัยลบที่เข้ามากระทำต่อตลาดในหลายด้าน ตั้งแต่ไม่ผ่อนปรน LTV ซึ่งจะกระทบต่อคนที่ต้องการมีการซื้อสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ที่เป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 30% และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 1% ประกอบกับ ปี 2566 เป็นช่วงทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจจะสูงขึ้นถึงร้อยละ 0.75-1.0 และราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะปรับตัวราคาขึ้นทางตรงและทางอ้อม (ส่วนลด/ของแถมน้อยลง) ทั้งนี้ REIC จึงคาดการณ์ว่าในปี 2566 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อยอยู่ที่ 90.2 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ -1.6 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) และหากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการขยายตัวได้ถึงร้อยละ 8.2 (Best Case) แต่หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะติดลบได้ถึงร้อยละ -11.5 (Worst Case)
สถานการณ์อุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565
หากพิจารณาเครื่องชี้สภาวะอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละด้าน พบว่าในด้านอุปทาน หน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ปี 2565 มีจำนวน 78,005 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.8 เมื่อเทียบกับปี 2564 ในขณะที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 327,633 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.0 จากปี 2564 ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัยแนวราบ 267,939 หน่วย ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด 59,694 หน่วย
ทั้งนี้ หากพิจารณาอุปทานจาก ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2565 เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 100,269 หน่วย เพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 94.6 เมื่อเทียบกับปี 2564 ประกอบด้วย โครงการอาคารชุด 51,635 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 145.3 และโครงการบ้านจัดสรร 48,634 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 59.6 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
จากสภาวะของอุปทานที่อยู่อาศัยข้างต้น ได้สะท้อนให้เห็นได้ว่า มีการฟื้นตัวอย่างมากในฝั่งอุปทานที่อยู่อาศัย ดังที่จะได้เห็นการขยายตัวค่อนข้างสูงถึงสูงมากในเกือบทุกเครื่องชี้ฯ ยกเว้นการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่มีการปรับตัวลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
สำหรับด้านอุปสงค์ พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวน 392,858 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 จากปี 2564 ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 285,731 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 107,127 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.2 ในด้านมูลค่าพบว่าในปี 2565 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 1,065,008 ล้านบาท ประกอบด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 776,523 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ12.6 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 288,485 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
นอกจากนี้ยังพบว่าจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2565 มีจำนวน 698,072 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.1 และมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ จำนวน 4,741,133 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับปี 25