Biz news
มอง!ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตล่าสุด ผ่านผลวิจัย'ดร.โสภณ พรโชคชัย'
ภูเก็ต-ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตยังเติบโต เพราะไม่ได้ขึ้นอยู่กับกรุงเทพมหานครหรือเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศโดยตรง แต่ขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ มาตรวจสอบสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และดูการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในนามของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) ร่วมกับ FIABCI-Thai, Phuket ได้จัดงานสัมมนา Updates on Phuket Real Estate Markets for Developers, Brokers and Industry Professionals, ในวันพุธที่ 21 พฤษภาคม 2568 ณ โรงแรมเพิล ภูเก็ต
ศูนย์ข้อมูล AREA พบว่าไตรมาสแรกของปี 2568 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายอยู่ในท้องตลาด ในจังหวัดภูเก็ต รวมกันถึง 728 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมดประมาณ 72,000 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาถึง 460,000 ล้านบาท ขายไปแล้ว 62,000 หน่วยและเหลือขายอีกราว 10,000 หน่วย ดร.โสภณกล่าวว่าศูนย์ข้อมูลได้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตตั้งแต่ปี 2537 หรือรวม 30 ปีมาแล้ว ในขณะนั้นธนาคารต่างๆ ยังไม่มีข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เลย
โดยภาพรวมภูเก็ตมีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดอยู่ที่ 110,648 ล้านบาทขณะเดียวกันกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมีมูลค่าอยู่ที่ 6,281 ล้านบาทหรือ 5.7% อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีมูลค่าสูงกว่านี้มาก โดยอาจใกล้เคียงกับกรณีมรณะฟลอริดาซึ่งผลิตภัณฑ์มวลรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ของฟลอริดาสูงถึง 24% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมทั้งมลรัฐ
ในปี 2566 ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวถึง 8,376,464 คนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 152.29% เมื่อเทียบกับบาหลี ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวมากกว่าโดยบาหลีมีนักท่องเที่ยวเพียง 5,273,258 คน เติบโต 144.61% ยิ่งเมื่อเทียบกับ Maldives ก็มีนักท่องเที่ยวเพียง 1.8 ล้านคน ภูเก็ตจึงนับเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่สุดในภูมิภาคนี้ และถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของโลก
สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ราวครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตอำเภอถลางโดยมีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 32,000 หน่วย ขายได้แล้ว 25,000 หน่วย จึงยังเหลือขายอยู่ 7,000 หน่วย ส่วนที่อำเภอเมืองมี 190 โครงการ รวม 28,000 หน่วย ขายไปแล้ว 26,000 หน่วย จึงยังคงเหลือขายประมาณ 1,200 หน่วย อำเภอที่มีจำนวนโครงการน้อยที่สุดคืออำเภอกระทู้ ซึ่งมีอยู่เพียง 70 โครงการ มีจำนวน 12,000 หน่วย และยังเหลือขายอยู่เพียง 700 หน่วย
สินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายอยู่นั้น ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดพักอาศัย ที่ดินจัดสรร อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศ ทั้งนี้ ดร.โสภณให้ข้อสังเกตดังต่อไปนี้
1. อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทเพื่อการพักผ่อนได้แก่ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศมีถ้าถึง 320,000 ล้านบาท ค่าการพัฒนาทั้งหมดที่ 470,000 ล้านบาท หรือราวสองในสามของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยอาศัยซึ่งเป็นที่อยู่ของคนในท้องถิ่น หรือคนไทยต่างถิ่นที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์ส่วนน้อย
2. เฉพาะห้องชุดตากอากาศ มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด 210,000 ล้านบาท ประมาณ 45% ของทั้งหมด ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.7 ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลสำรวจพบ 130 โครงการจำนวน 27,000 และในขณะนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 4,500 หน่วย ในแต่ละเดือนขายได้ประมาณ 7.2% ซึ่งถือว่าสูงมากและคาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้า
3. จำนวนโครงการมากที่สุดคือวิลล่าหรือบ้านตากอากาศซึ่งมีอยู่ 149 โครงการแต่ยังมีเหลือเพียง 3,300 หน่วย ในโครงการหนึ่งมีเพียง 22 หลัง เฉลี่ยหลังละ 36 ล้านบาท โครงการแบบนี้จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ทั้งนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 1,200 หลัง แสดงว่าขายได้แล้วประมาณ 60% และเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 7% ของหน่วยขายทั้งนี้ คาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้าเช่นกัน
4. ส่วนห้องชุดพักอาศัยทั่วไปมีอยู่ประมาณ 50 โครงการรวม 17,000 หน่วย เฉลี่ยโครงการหนึ่งมี 340 หน่วย ซึ่งเป็นลักษณะทั่วไปของห้องชุดที่ขายสำหรับคนในท้องถิ่นหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นสำคัญ มีราคาเฉลี่ย 2.4 ล้านบาทต่อหน่วย ยังเหลือค้างอยู่ 1,300 หน่วย หากคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าการพัฒนาซึ่งอยู่รวมกันจำนวน 40,000 ล้านบาท ก็เป็นสัดส่วนประมาณ 9% ของค่าการพัฒนาทั้งหมด 460,000 ล้านบาท ทั้งนี้ในแต่ละเดือนก็ขายได้ประมาณ 7% จึงคาดว่าจะขายได้หมดไปเวลาประมาณ 15 เดือนข้างหน้า
5. ส่วนบ้านเดี่ยวมีประมาณ 85 โครงการรวม 6,700 หน่วย แสดงว่าในโครงการหนึ่งๆ มีจำนวนประมาณ 80 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนา 39,000 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 5.7 ล้านบาท ขณะนี้ยังเหลือขายอยู่ 1,100 หน่วย แต่อัตราการขายค่อนข้างต่ำคือเดือนละ 2.2% เท่านั้นและคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 4 ปีจึงจะขายได้หมด
6. เป็นที่น่าแปลกว่าบ้านแฝดมีจำนวนเกือบเท่าบ้านเดี่ยวแต่มีมูลค่าการพัฒนาเพียง 23,000 ล้านบาทหรือประมาณ 5% ของการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท แต่มีจำนวนเหลือขายอยู่เพียง 500 หน่วยเท่านั้น และคาดว่าต้องใช้เวลาอีกราวสามปีครึ่งจึงจะหมด ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าโดยที่บ้านแฝดมีที่ดินน้อยกว่า (ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวาในขณะที่บ้านเดี่ยวไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา) ทำให้ขายในราคาที่ถูกกว่าบ้านเดี่ยว จึงมีผู้นิยมซื้อบ้านแฝดซึ่งมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าทาวน์เฮาส์และมีขนาดใกล้เคียงบ้านเดี่ยว
7. นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ พัฒนาถึง 100 โครงการรวม 10,000 หน่วยแต่เหลือขายเพียง 700 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมประมาณ 27,000 ล้านบาท หรือ 6% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 2.7 ล้านบาทต่อหน่วย มีอัตราการขายเดือนละ 3.1% และใช้เวลาขายราวสองปีครึ่งจนจะหมด
อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.4 ล้านบาทต่อหน่วย โดยในกรณีที่อาศัย ทั่วไปมีราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วยในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน ประกอบด้วยห้องชุดเพื่อตากอากาศและวิลล่า มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.7 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้โครงการที่ราคาถูกที่สุดชื่อบ้านเอกชัยวิลล่า ถนนเทพกษัตรี ย่านลิพอน เป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ราคา 0.999 ล้าน จำนวน 45 ยูนิต แต่เพิ่งขายหมดแล้ว ส่วนโครงการที่แพงที่สุดคือ The Estates at Mont Azure แถวกมลา ราคา 262 ล้านบาทต่อหน่วย
หากแยกราคาตามประเภทการพัฒนาจะพบว่า
1. บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 5 ถึง7 ล้านบาทรองลงมาเป็นราคา 7 ถึง 10 ล้านบาทต่อหน่วย
2. บ้านแฝดขายในราคาประมาณ 3 ถึง 5 ล้านบาทต่อหน่วย รองลงมาขายในราคา 2 ถึง 3 ล้านบาทต่อหน่วย
3. ทาวน์เฮาส์มาขายในราคา 2 ถึง 3 ล้านบาทต่อหน่วย รองลงมาเป็นราคา 3 ถึง 5 ล้านบาทต่อหน่วย
4. ตึกแถวขายในราคา 3 ถึง 5 ล้านบาทต่อหน่วยรวมลงมาราคา 5 ถึง 7 ล้านบาทต่อหน่วยและกลุ่มหนึ่งราคา 7 ถึง 10 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ
5. ห้องชุดประกาศใส่ทั่วไปกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2 ถึง 3 ล้านบาท เป็นหลัก รองลงมาเป็นในราคา 1 ถึง 2 ล้านบาท
6. สำหรับห้องชุดตากอากาศ กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 5 ถึง 7 ล้านบาท รองลงมาราคา 3 ถึง 5 ล้านบาท และกลุ่มหนึ่งราคา 7 ถึง 10 ล้านบาท
7. ส่วนในกรณีของวิลล่าพบว่ากลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 20 ถึง 40 ล้านบาท รองลงมาเป็นกลุ่มราคา 40 ถึง 60 ล้านบาท และกลุ่มใหญ่อันดับที่สามขายในราคามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ซื้อกลุ่มนี้น่าจะให้การสนับสนุนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ดร.โสภณกล่าวว่าหากแยกพิจารณาตามอำเภอจะพบรายละเอียดที่แตกต่างออกไปบ้างเช่นว่า
1. ในอำเภอเมืองภูเก็ต ห้องชุดพักอาศัย สำหรับชาวภูเก็ตและคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นหลักกลับมีการพัฒนาและขายได้ดีที่สุด คือมีจำนวนถึง 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 26,000 ล้านบาทหรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.6 ล้านบาท แต่มีเหลือขายเพียง 500 หน่วย อัตราการขายสูงถึง 8.1% ต่อเดือนแล้วคาดว่าจะขายได้หมดภายในเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับจากนี้
2. ในอำเภอกระทู้สินค้าหลักก็คือห้องชุดตากอากาศซึ่งอยู่ประมาณ 4,000 หน่วย รวมมูลค่า 28,000 ล้านบาท และเหลือเพียงไม่ถึง 100 หน่วยจึงคาดว่าจะขายหมดในเวลารวดเร็ว
3. ส่วนในอำเภอถลาง ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าเป็นการพัฒนาที่สูงสูงสุดรวมกันถึงประมาณ 86% ของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยสำหรับคนท้องถิ่นเป็นเพียงส่วนน้อยมาก โดยมูลค่าการพัฒนารวมอยู่ที่ 290,000 ล้านบาท เป็นห้องชุดตากอากาศ 150,000 ล้านบาทและเป็นวิลล่าอีก 100,000 ล้านบาท และสินค้าทั้งสองกลุ่มนี้ขายได้ดีมากเดือนละประมาณ 8% ของทั้งหมด จึงคาดว่าจะขายหมดได้ในเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับจากนี้
สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่หนึ่งของปี 2568 นี้ ศูนย์ข้อมูลพบว่า มีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 25 โครงการ รวม 4,000 หน่วย โดยมีมูลค่ารวม 54,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 13 ล้านบาท สินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดคือ ห้องชุดตากอากาศถึง 45,000 ล้านบาท หรือ 83% ของทั้งหมด และแทบทั้งหมด ของการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกนี้ เปิดในอำเภอถลาง
ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตขายได้ประมาณ 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 90,000 ล้านบาท หรือขายเฉลี่ยหน่วยละ 9 ล้านบาท และโดยมากขายในเขตอำเภอถลาง และสินค้าที่ขายได้เร็วมากเป็นห้องชุดตากอากาศและวิลล่า ส่วนที่อยู่อาศัยของคนไทยเองกลับขายได้ช้ากว่า
สำหรับราคาที่ดินในภูเก็ต ดร.โสถณ เปิดเผยว่านับตั้งแต่ปี 2547 จนถึง 2567 ราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ย 7.47 เท่า หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 10.7% ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในบริเวณอื่นของประเทศไทย ที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดคือหาดราไวโดยเพิ่มขึ้นถึง 14 เท่ารองลงมาคือหาดบางเทาเพิ่มขึ้น 10.67 เท่าและหากไม้ขาวเพิ่มขึ้นเก้าเท่า ส่วนที่เพิ่มขึ้นช้าได้แก่เอาสปำ หาดกะรน และเกาะสิเหร่
ดร.โสภณยังเปิดเผยอีกว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงสุดอยู่ที่หาดป่าตองโดยศูนย์ข้อมูลประเมินไว้ที่ 350 ล้านบาทต่อไร่หรือ 875,000 บาทต่อตารางวา รองลงมาได้แก่บริเวณหาดบางเทา หาดสุรินทร์และหาดกะรน ซึ่งประเมินไว้ในราคา 80 ล้านบาทต่อไร่หรือตารางวาละ 200,000 บาท ทั้งนี้ราคาที่ดินตามราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการเป็นอย่างมาก
สิ่งที่น่าแปลกใจประการหนึ่งในประเทศไทยก็คือราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก ทำให้เกิดผลเสียหลายประการ โดยดูได้จากตัวอย่างในจังหวัดภูเก็ต
1. หาดไม้ขาว ซึ่งเป็นหาดแรกๆ ด้านเหนือสุดของเกาะภูเก็ต มีราคาที่ดินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 45.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเงินเพียงไร่ละ 6.80 ล้านบาทหรือเท่ากับ 15% ของราคาตลาดเท่านั้น
2. หาดบางเทา ซึ่งเป็นหนึ่งในหาดยอดนิยมและราคาปรับตัวเร็วมาก ก็พบว่าราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 80.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเงินแค่ไร่ละ 15.60 ล้านบาทหรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาดซึ่งนับว่าค่อนข้างต่ำ
3. หาดกมลา อันเป็นหาดที่ได้รับความนิยมมากเช่นกัน ก็พบว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 10.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 14% ของราคาตลาดเท่านั้นซึ่งถือว่าต่ำเป็นอันดับที่สามรองจากอ่าวปอ
4. หาดป่าตอง ซึ่งเป็นหาดที่มีราคาที่ดินสูงสุดถึงไร่ละ 350.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการก็เป็นเงินเพียงไร่ละ 70.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาดซึ่งนับว่าค่อนข้างต่ำ
5. หาดกะรน อันเป็นหาดยอดนิยมเช่นกัน มีราคาประเมินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ไร่ละ 12.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 17% ของราคาตลาดเท่านั้น
6. หาดราไวย์ อันเป็นหาดยอดนิยมเช่นกัน มีราคาประเมินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการก็อยู่ที่ไร่ละ 11.40 ล้านบาท ซึ่งก็ใกล้เคียรงกับที่หาดกะรน หรือมีราคาประเมินราชการเป็นเพียง 16% ของราคาตลาด
7. อ่าวฉลอง ซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาย่อมเยาเนื่องจากอยู่ฝั่งตะวันออก มีราคาไร่ละ 45.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเพียงไร่ละ 4.60 ล้านบาท นับเป็นสัดส่วนเพียง 10% ของราคาตลาด ซึ่งนับว่าต่ำที่สุด
8. แหลมพันวา โดยเป็นบริเวณที่มีแหลมพันวาตั้งอยู่ มีรคาที่ดินไร่ละ 50.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ไร่ละ 10.00 ล้านบาทเท่านั้น หรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาด (บริเวณนี้ไม่ค่อยมีข้อมูลของทางราชการ)
9. อ่าวปอ ซึ่งเป็นบริเวณที่ดินราคาย่อมเยา มีราคาที่ดินไร่ละ 20.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ 2.18 ล้านบาท 11% ของราคาตลาด ซึ่งถือว่าต่ำเป็นอันดับที่สองรองจากอ่าวฉลอง
10. อ่าวมะพร้าว โดยเป็นบริเวณที่วิวไม่สวยมากนัก ราคาที่ดินจึงยังถูกอยู่ที่ไร่ละ 15.00 ล้านบาท แต่ราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 4.20 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนเพียง 28% ของราคาตลาดเท่านั้น
โดยเฉลี่ยแล้วราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาด โดยเป็นเพียงระมาณ 18% ของราคาตลาดเท่านั้น ข้อนี้มีผลเสียอย่างไร
1. ทำให้การจัดเก็บภาษีไม่ได้เพียงพอต่อท้องถิ่น การซ่อมแซมและพัฒนาสาธารณูปโภคจึงไม่เพียงพอ
2. ทำให้ท้องถิ่นต้องพึ่งพิงส่วนกลาง ทำให้ท้องถิ่นถูกครองงำและแทรกแซงในการให้งบประมาณ
3. ยิ่งในขณะนี้มีชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ประเทศไทยเสียเปรียบเพราะในต่างประเทศราคาประเมินราชการพอๆ กับราคาตลาด และอัตราภาษีในไทยก็ต่ำมาก
4. ทำให้ระบบการประเมินราคาที่ดินของทางราชการสูญเปล่า เพราะถ้าสามารถประเมินตามราคาจริง ก็จะทำให้ประชาชมีฐานข้อมูลเพื่อการซื้อขายอย่างเที่ยงธรรม ไม่ถูกหลอกลวง
แนวทางการแก้ไขก็คือ
1. ทำให้ราคาประเมินของทางราชการใกล้เคียงกับราคาตลาด
2. ให้ท้องถิ่นประเมินค่าทรัพย์สินเอง ถ้าประเมินต่ำๆ เอาใจนายทุนใหญ่ๆ ก็ได้ภาษีมาพัฒนาท้องถิ่นน้อยลงเอง ทั้งนี้ให้ฝึกอบรมเจ้าพนักงานท้องถิ่นประเมินค่าทรัพย์สิน หรือว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน
3. การโอนในราคาทรัพย์สินที่ถูกกว่าราคาตลาดจะต้องเสียค่าปรับ
หากสามารถทำให้ราคาประเมินราชการพอๆ กับราคาตลาด ก็จะทำให้เกิดความโปร่งใสในระบบราชการอีกด้วย