จับตา'ดอนเมือง'ทำเลโตแรงยกระดับสู่ ‘Major Infrastructure Hub’ที่ดินพุ่ง11% 

วันที่ 9 กันยายน 2569 - 21:34 น.

กรุงเทพฯ-จับตา “ดอนเมือง” ทำเลโตแรง ยกระดับสู่ ‘Major Infrastructure Hub’ ที่ดินพุ่ง 11% ต่อปีเขย่าดีมานด์บ้านหรูขยายตัว ปรับผังเมืองใหม่หนุนศักยภาพระยะยาว

ส่องอสังหาฯเจ้าใหญ่ เปิดโปรเจกต์ใหม่ต่อเนื่อง

ชุมชนในเขต “ดอนเมือง” เริ่มขยายตัวอย่างชัดเจนหลังเปิดใช้ถนนวิภาวดีรังสิตเมื่อปี 2509 แม้สนามบินดอนเมือง จะเปิดให้บริการมาก่อนหน้า ทว่าความสะดวกในการเดินทางกลับเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของพื้นที่ ในระยะแรก ชุมชนส่วนใหญ่เป็นบ้านพักข้าราชการทหารอากาศ พนักงานท่าอากาศยาน และชุมชนดั้งเดิมตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต ต่อมาหลังปี 2520 เริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้น และขยายตัวอย่างต่อเนื่องจนเต็มพื้นที่ โดยเฉพาะตามแนวถนนสรงประภา ถนนช่างอากาศอุทิศ และซอยย่อยต่างๆ จากพื้นที่ว่างเปล่าถูกพัฒนาเป็นหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรองรับบุคลากรของสนามบินและพื้นที่ใกล้เคียง

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยตัวเลขการเติบโตของทำเลที่วันนี้ “ดอนเมือง” ได้ก้าวข้ามการเป็นแค่พื้นที่รอบสนามบิน ไปสู่การเป็น ‘Major Infrastructure Hub’ ที่สมบูรณ์ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยมีศักยภาพการเติบโตที่โดดเด่น ทั้งในแง่ ราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปี รวมถึงผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ในโครงการของแสนสิริ ย่านนี้ที่สูงถึง 7% ซึ่งนับเป็นสถิติที่สูงมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบ

จากผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า กลุ่มเป้าหมายในโซนดอนเมืองมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่ต่างจากทำเลอื่น โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก

·50-60% คือ Local Wealth & Relocation: กลุ่มคหบดีและครอบครัวดั้งเดิมในพื้นที่ดอนเมือง จตุจักร หลักสี่ พญาไท และเมืองนนทบุรี ที่ต้องการขยายครอบครัวแต่ไม่อยากย้ายออกจากทำเลเดิม

·30-40% คือ High-Earning Professionals & Parents: กลุ่มนักบิน, บุคลากรระดับบริหารของ AOT, แพทย์, เจ้าของกิจการ และกลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ เช่น Harrow International School และ Brighton College Vibhavadi

·20% คือ Regional Wealth: เจ้าของธุรกิจจากจังหวัดหัวเมืองใกล้เคียงภาคกลางและภาคเหนือ ที่มองหาบ้านในกรุงเทพฯ เป็น Legacy Asset ใกล้สนามบินและทางด่วน

ปัจจัยดังกล่าวดันให้โซนดอนเมืองก้าวสู่การเป็น “ทำเลบ้านหรู” แห่งใหม่ที่น่าจับตา โดย แสนสิริ ได้สร้างความโดดเด่นในพื้นที่ด้วยการครอบครองที่ดินศักยภาพสูง ซึ่งโดยทั่วไปมักถูกนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า การตัดสินใจนำที่ดิน Prime Location เช่นนี้มาพัฒนาเป็น “โครงการบ้านเดี่ยวติดรถไฟฟ้า” จึงนับเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นได้ยากในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมือง ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กลุ่มผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับสนามบินดอนเมืองเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้ซื้อจากพื้นที่อื่น ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ด้วยความสะดวกในการเดินทาง และความเป็นชุมชนดั้งเดิมที่ได้รับการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง จนกลายเป็นย่านขนาดใหญ่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นอกจากนี้ การเกิดขึ้นของสถานที่สำคัญ เช่น โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ กรุงเทพฯ ในปี 2541 และ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ในปี 2551 เป็น Magnet สำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองได้รับความสนใจมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองเติบโตขึ้นเรื่อยๆ จากการเปิดขายโครงการใหม่ทุกปี โดยมีปัจจัยหนุนจากปริมาณผู้โดยสารและบุคลากรของสายการบินในประเทศและโลว์คอสต์ที่ใช้บริการสนามบินดอนเมือง ส่งผลให้ทำเลรอบสนามบินกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของผู้ประกอบการ รวมทั้งยังเป้นทำเลที่มีดีมานด์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง หนึ่งปัจจัยที่เข้ามาส่งเสริม คือ การเปิดรับนักเรียนของ โรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี ในปี 2568 ยิ่งตอกย้ำว่าย่านนี้มีกลุ่มประชากรศักยภาพสูงและมีกำลังซื้อในระดับบน

นอกจากนี้ ดอนเมือง ยังได้เปรียบด้านโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อได้หลากหลาย นอกเหนือจากถนนวิภาวดีรังสิต ดอนเมืองโทลล์เวย์ และทางพิเศษศรีรัช ยังมีถนนสายรองอย่างถนนกำแพงเพชร 6 และถนนเชิดวุฒากาศ ที่ช่วยกระจายการจราจร เพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางยิ่งขึ้น นอกจากการขับรถยนต์ส่วนตัวแล้ว ‘รถไฟ’ นับเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกหลักในการเดินทางของชาวดอนเมืองในการเข้า-ออกใจกลางเมือง ด้วยจุดเด่นด้านราคาที่เข้าถึงง่าย ความสะดวกสบาย และการกำหนดเวลาเดินทางได้อย่างแม่นยำ

แต่เมื่อปี 2564 มีการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ - รังสิต) ส่งผลให้หลายพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากรวมไปถึงพื้นที่เขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามกับสนามบินดอนเมือง เพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการมีผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน พื้นที่เขตดอนเมืองมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมืองไปพอสมควร จากเดิมเป็นผังเมืองสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) มี FAR = 2.5 - 3 เปลี่ยนเป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และย.7) มี FAR = 3.5 – 4 อาจจะไม่มาก แต่ก็มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในอนาคต

การปรับเปลี่ยนผังเมืองในพื้นที่ดอนเมือง ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อการพัฒนาในระยะยาว แม้จะมีข้อจำกัดด้านความสูงของอาคารรอบสนามบิน แต่การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายนี้จะช่วยยกระดับศักยภาพที่ดิน และผลักดันให้ราคาที่ดินตลอดจนมูลค่าที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อีกหนึ่งจุดเด่นที่น่าสนใจ คือ ที่อยู่อาศัยในย่านนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามีทั้งในระยะเดินเท้าไม่เกิน 500 เมตร และในระยะต่อรถที่เดินทางสะดวกสบาย ทำให้ได้เห็น ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่าง แสนสิริ เปิดตัวอีกหนึ่งโครงการใหม่ “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง” บ้านเดี่ยวระดับราคา 15 – 40 ล้านบาท ชูจุดขายด้านทำเลที่ตอบโจทย์ทุกการเดินทาง บน Sansiri Community ที่แสนสิริพัฒนาทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงไว้ในพื้นที่เดียวกัน

โครงการ เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีดอนเมืองประมาณ 400 เมตรเท่านั้น แม้ว่าระบบขนส่งสาธารณะอาจจะไม่ใช่เส้นทางหลักของกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในระดับราคา 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป แต่ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนที่ไม่ต้องการขับรถยนต์ส่วนตัวเข้าเมืองชั้นใน หรือไปพื้นที่อื่นๆ โครงการนี้แสนสิริเปิดพรีเซล 12-13 กันยายน 2569 นี้ และคาดว่าจะได้รับความสนใจจากทั้งกลุ่มลูกค้าเก่า และใหม่ ที่คาดว่าจะประสบความสำเร็จเพราะราคาเหมาะสมกับทำเล อีกทั้งในระยะยาวอาจจะหาบ้านในคอมมูนิตี้ดีๆ แบบนี้ได้ยากในทำเลที่มีศักยภาพครบรอบด้านขนาดนี้