ยกอสังหาริมทรัพย์No.1 'Safe Haven'  ของนักลงทุนท่ามกลางตลาดปั่นป่วน!

วันที่ 24 ตุลาคม 2567 - 22:12 น.

---

กรุงเทพฯ-จากกระแสในช่วงที่ผ่านมา ที่มีการดีเบต เรื่องการลงทุนแบบไหนดีกว่ากัน ไม่ว่าจะเป็นเงินสด หุ้น และอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นมุมมองของแต่ละคนที่มีช่วงอายุต่างกัน ดังนั้นประสบการณ์และปัจจัยหลายๆ อย่าง ของแต่ละบุคคล ทำให้มุมมองและวิธีคิดแตกต่างกันไป ขณะที่การลงทุนในแต่ละรูปแบบนั้นก็มีทั้งข้อดีและข้อด้อย และสร้างผลตอบแทนที่แตกต่างกันทั้งสิ้น ขึ้นอยู่ที่ความพร้อม ความรู้ เงินลงทุน และความชอบ รวมไปถึงระยะเวลา และผลตอบแทนที่ต้องการได้ หรืออยากได้อะไรจากการลงทุน แต่ถ้าพิจารณายาวๆ แล้วอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย) ยังเป็นรูปแบบการลงทุนที่ปลอดภัย และมีความผันผวนน้อยมากๆ ในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา 

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ดีเอ็นเอ (Property DNA) ให้ความเห็นว่า คนรุ่นใหม่ คนวัยทำงาน หรือกลุ่มคนที่มีอายุยังไม่ถึง 30 ปี ในปัจจุบัน อาจจะมองว่าการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใด เป็นการสร้างภาระระยะยาว อีกทั้งยังเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีแต่ความเสื่อม และไม่ก่อให้เกิดรายได้ รวมทั้งผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยต้องใช้เวลานานอาจจะมากกว่า 10 ปี เมื่อเทียบกับการลงทุนใน หุ้น สินทรัพย์ดิจิทัล หรือช่องทางอื่นๆ ที่สร้างผลตอบแทนได้เร็วกว่าและมากกว่า ใช้เงินลงทุนน้อยกว่ามาก และมีคนที่ประสบความสำเร็จให้เห็นในโลกปัจจุบันต่อเนื่องโดยเฉพาะในสังคมออนไลน์

แม้ว่าในความเป็นจริงแล้ว คนที่สำเร็จอาจจะมีจำนวนไม่มาก แต่กลายเป็นบุคคลต้นแบบหรือตัวแทนความสำเร็จที่คนรุ่นใหม่เลือกที่จะเดินตาม ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องผิด เพียงแต่ต้องทำความเข้าใจ และพยายามหาข้อมูลประกอบเพื่อเดินตามคนเหล่านั้นด้วย ไม่ใช่แค่เปิดบัญชีการลงทุนแล้วจะสำเร็จได้ตามแบบพวกเขา ดังนั้นการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทใดก็ตามล้วนมีประโยชน์ และสามารถสร้างผลตอบแทนในระยะยาว หรืออาจจะสั้นๆ ได้ทั้งหมด ถ้ามีความเข้าใจในสินทรัพย์ที่ลงทุน และสามารถที่จะรอคอยได้

รูปแบบการลงทุนของคนรุ่นใหม่ที่อายุไม่เกิน 30 - 35 ปี ในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปจากในอดีตชัดเจน เพราะคนรุ่นนี้มีความอดทนรอคอยได้ไม่นานเทียบเท่าคนในอดีต เพราะโลกปัจจุบันเอื้อประโยชน์ให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง และมีผลให้ความอดทนของคนในยุคหลังๆ ลดน้อยลง ทำให้มองว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่น่าสนใจ มีความเสี่ยงที่ชัดเจนจากเรื่องของอุปทานจำนวนมากในตลาด ใช้เงินลงทุนเยอะ เพราะราคาขายที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง สวนทางกับรายได้ของพวกเขา หรือถ้าจะลงทุนในทองคำก็เป็นการลงทุนที่ต้องใช้เวลาในการถือครองยาวนาน (ยกเว้นช่วงนี้ที่ทำ All Time High แทบทุกวัน) และต้องลงทุนจำนวนมากจึงจะเห็นผลตอบแทน

ส่วนการลงทุนในพระเครื่อง นาฬิกา หรือของสะสมต่างๆ ก็เป็นที่นิยมในวงแคบมากๆ โดยเฉพาะพระเครื่อง ที่แม้จะมีกลุ่มชาวต่างชาติให้ความสนใจลงทุน แต่ก็ไม่ได้มีความต้องการมากมายนัก  ส่วนนาฬิกา หรือ ของสะสม อาจจะขายในตลาดต่างประเทศได้ คนรุ่นใหม่ที่ได้รับสินทรัพย์ประเภทนี้ตกทอดมาจากบรรพบุรุษจึงอาจจะมีการขายต่อหรือส่งต่อให้กับนักลงทุนที่สนใจทันทีไม่ถือไว้นาน ส่งผลให้รูปแบบการลงทุนในอดีตเหล่านี้จึงไม่เป็นที่สนใจในสายตาของคนรุ่นใหม่ซึ่งความอดทนไม่มาก และไม่อยากรอคอยอะไรนานๆ ไม่ต้องการตำนานการสร้างตัว สร้างฐานะมากกว่า 10 ปี ทำให้หุ้น คริปโตเคอเรนซี่ อาจจะเป็นการลงทุนที่ถูกใจของคนรุ่นใหม่มากกว่า เพราะรวดเร็ว ง่าย เห็นเงินเร็ว และลงทุนได้ครั้งละไม่มาก แต่มีความเสี่ยงสูง ความผันผวนก็มาก

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

การเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

ดัชนี	การเปลี่ยนแปลงของราคาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา
ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน	+35%
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน	+48%
ดัชนีราคาอาคารชุด	+63%
ดัชนีราคาที่ดิน	+52%

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย  หมายเหตุ: ดัชนีราคาอาคารชุดและที่ดินเป็นข้อมูลในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น

ขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถทำได้ แต่ต้องพิจารณาปัจจัยหลายๆ อย่างก่อนจะลงทุน เพราะการลงทุนในอสังหาฯมีหลายประเภทและหลายรูปแบบ โดย 1 ในรูปแบบที่คนที่อายุมากกว่า 35 ปี ขึ้นไปคุ้นเคยและเห็นคนรุ่นก่อนหน้านี้ทำมานานแล้ว คือ การลงทุนใน “ที่ดิน” ซึ่งถ้าพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่เพิ่มขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยอ้างอิงจากดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทยในเดือนสิงหาคม 2567 ที่ผ่านมา พบว่าที่ดินในกรุงเทพฯ –ปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 52% จาก ปี 2557 แต่อาจจะมีบางพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากกว่านี้ เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ หรือบางพื้นที่ที่มีโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลเข้าไปลงทุน และเริ่มการก่อสร้างแล้ว รวมไปถึงมีการกว้านซื้อที่ดินจากเอกชนเพื่อพัฒนาโครงการประเภทต่างๆ แต่ก็มีอีกหลายทำเลที่ราคาที่ดินไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นเลย หรือมีมูลค่าลดลงด้วยปัจจัยหลายๆ อย่าง แต่ปัจจัยที่ส่งเสริมให้การลงทุนที่ดินยังคงเป็น 1 ในสินทรัพย์ที่น่าลงทุน คือ ที่ดินไม่สามารถสร้างขึ้นมาทดแทนได้ แม้ว่าจะมีการถมทะเลสร้างที่ดินเพิ่มขึ้น แต่ทุกโครงการที่มีการถมทะเลล้วนเป็นโครงการที่พัฒนาโดยรัฐบาลหรือภายใต้การอนุญาตจากรัฐบาลทั้งนั้น

ส่วนการลงทุนในคอนโดมิเนียมอาจจะสร้างผลตอบแทนที่มากกว่าที่ดิน เพราะราคาคอนโดฯในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นในช่วงระหว่าง ปี 2557 – 2567 ประมาณ 63% และอาจจะมีหลายโครงการที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นมากกว่านี้ในทำเลที่มีความต้องการสูง รวมไปถึงยังสามารถสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ ซึ่งเป็นการลงทุนในระยะยาวรูปแบบหนึ่ง โดยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าฯในปัจจุบันอาจจะอยู่ในช่วง 4 – 7% ต่อปี หรือมากกว่านี้ แล้วแต่ทำเล และรูปแบบของโครงการ

“แม้ว่าปัจจุบันการลงทุนในตลาดอสังหาฯอาจจะดูแล้วไม่น่าสนใจจากข่าวลบที่ออกมารายวัน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าอสังหาฯโดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยจะลงทุนไม่ได้อีกต่อไป เมื่อเทียบกับผลตอบแทนจากตลาดหุ้นไทย ที่อ้างอิงจากดัชนีผลตอบแทนรวม (Total Return Index: TRI) ณ 10 ปี อยู่ที่ 34% แต่ระหว่างทางก็มีความผันผวนและเปลี่ยนแปลงไปมาเช่นกัน ขณะท่าที่ดิน คอนโดฯหรือบ้านแนวราบค่อนข้างมีความคงที่มากกว่า แม้ว่าอาจจะมีภาระเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ก็ยังสามารถรวมเข้าใปในราคาขายได้”

อย่างไรก็ตามแม้ว่าการลงทุนในอสังหาฯเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนในสินทรัพย์รูปแบบใหม่ๆ หรือสินทรัพย์ดิจิทัลที่คนรุ่นใหม่ ให้ความสนใจอาจจะสร้างผลตอบแทนได้ไม่มาก แต่ก็ยังเป็นที่ต้องการเช่นเดิม เพราะไม่ว่าจะเกิดเหตุการณ์ใดๆ ขึ้นก็ตาม ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินก็ยังคงอยู่ ยกเว้นหากเกิดเหตุการณ์ที่รุนแรงจริงๆ ที่บางพื้นที่มูลค่าของที่ดินหรืออสังหาฯอาจจะลดลงได้ แต่ถ้าจะลงทุนในอสังหาฯก็ควรต้องมีความรู้ และการศึกษาข้อมูลเหมือนการลงทุนในสินทรัพย์รูปแบบต่างๆ เช่นกัน

นอกจากนี้การลงทุนในอสังหาฯปัจจุบันยังสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายของบุตรหลานหรือคนรุ่นหลังในอนาคตได้ เพราะที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะมีราคาเพิ่มขึ้นตลอด โดยเฉพาะโลกในอนาคตที่ไม่มีพรมแดน และภาษาอาจจะไม่ใช่ปัจจัยจำกัดในการทำงานหรือใช้ชีวิตอีกต่อไป รวมถึงการทำงานแบบ Hybrid Working อาจจะเป็นเรื่องธรรมดาสำหรับคนทำงานออฟฟิศ ทำให้ที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นที่ต้องการทั้งคนไทยและต่างชาติ สำหรับการซื้อขายเพื่ออยู่ถาวร หรือเป็นเพื่อการอยู่อาศัยในระยะเวลาใดเวลาหนึ่งเท่านั้น ที่เกิดจากการโยกย้ายถิ่นฐาน เพราะปัญหาบางอย่าง เช่น สงคราม โรคระบาด ศาสนา การเมือง แหล่งงาน และอาหาร 

บทความโดยพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA)
คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ